近日，正当各商业银行围绕国家房贷新政研究落实方案时，中德住房储蓄银行（以下简称“中德银行”）的两笔保障性住房开发贷款又已发放至承建企业的账户，这是中德银行自2008年底至今发放的第30笔保障性住房开发贷款。

中德银行是一家专业经营住房信贷业务的商业银行。该行在2008年底在天津市政府和建设银行的支持下启动了保障房信贷业务的创新探索，将中低收入群体和从事保障房建设的开发企业作为该行的重点服务对象。自2008年12月至今，中德银行已累计发放保障性住房开发贷款30笔，发放额度24.16亿元；累计发放保障性住房个人贷款3.4亿元，帮助1738户中低收入群众圆了“筑家之梦”。这对于一家开办保障性住房贷款业务仅仅一年半、注册资本仅有10亿元、目前还没有独立对外营业网点的银行来说，无疑是极大的鼓舞。

专注——打造民生品牌

4月16日，天津春季房地产交易会现场。中德银行个人保障房贷款展台前人头攒动，前来咨询的市民络绎不绝，现场等候领取签约登记表的队伍排成了长龙……

“买保障房，能贷款，手续简便，还有政府补贴，值！” 现场咨询的市民王先生感慨地说，“这笔贷款对像我这样的困难家庭真是太重要了！”

中德银行于2008年底专门为经济适用房、限价商品房等保障性住房的建设和消费设计了个人保障类住房贷款和保障性住房开发贷款产品，天津市政府给予该类产品贷款贴息及财政补助优惠。通过政银合作，降低了中低收入居民和保障房建设企业的融资成本。据了解，中德银行个人保障类住房贷款客户实际承担的贷款利率最低仅为基准利率的60%。

中德银行创新保障性住房金融业务，始终得到了控股母公司——中国建设银行的重视和支持。作为国有控股且住房金融处于国内同业领先地位的金融机构，建设银行对住房保障这一基本民生问题高度重视。2008年初，建行董事长郭树清（同时也是中德银行董事长）在一份研究报告中提出：“住房保障必须实行政府与市场有机结合的基本制度。对中低收入居民的住房保障，既要有政府积极作为，又需要市场良好运转，既需要投入一定数量的公共资源，又需要充分发挥商业化运作机构的作用，引导配置好巨大的市场资源。”并提议：“将中德银行改革重组为专业住房信贷银行，在全国首家试点保障性住房金融创新。”就这样，2008年底，一套全新的住房融资模式和一家专业的住房信贷银行应运而生。

“你们行不是先要存钱才能贷款吗？”、“贵行不是只经营个人业务吗？”，转型之初，“怀揣”新产品信心满满的客户经理常常遇到这样的疑问。“我行现在也做个人住房按揭和开发贷款业务了，而且重点服务于保障性住房。”每每遇到这样的问题，客户经理总是耐心的解释。在转型前，中德银行专营住房储蓄业务已达四年之久，中德银行“先存后贷”的业务模式已深入天津老百姓的心中。

“买限价商品房的居民，不是都要到房管局办理购买资格证吗？那我们就从客户源头入手。”客户经理们很快有了思路。不久，天津市各区县房管局、拆迁指挥部、保障房楼盘相继出现了中德银行客户经理忙碌的身影。“借助这些宣传平台，我们的营销取得了事半功倍的效果。”一位客户经理感慨地说。与此同时，中德银行通过创新业务受理模式、为中低收入群体开通个人住房贷款“绿色通道”，大大提高了服务效率。

转型以来，中德银行信贷资产规模增长迅速，其中保障性业务占比超过60% ，保障房开发贷款余额更占到该行全部开发贷款的86%。更为可喜的是，保障房金融创新产品得到了市场的广泛认可。仅2010年一季度就发放个人保障类住房贷款1.1亿元，帮助近600户中低收入家庭解决了住房问题，投放额在天津市市场占比已达62%，截至目前业务量仍逐月攀升；2009年该行经济适用住房开发贷款当地新增市场占比达到96.07%，并通过开展业务创新，成功为天津市租赁型经济适用房建设发放第一笔开发贷款。无论是保障房开发建设还是中低收入居民购房融资，中德银行都当之无愧地担当了主角。

专业——彰显产品优势

“怎样才能达到合同的配贷要求呢？”“我最快需要多长时间能够使用这份合同的贷款呢？”“我如果不能每月都按推荐的额度进行存款，行不行？”最近，客户经理小王经常接到这样的咨询电话。原来，中德银行依托住房储蓄与个人住房贷款业务结合创新推出的“省息贷”资金增值计划得到了客户的热情响应。

中德银行不仅以自身保障性住房信贷产品为载体，使政府的优惠政策能够惠及更多中低收入居民，还充分发挥专业优势，通过将住房储蓄产品与个人住房贷款产品的有机组合，把个人住房贷款的即期消费优势与住房储蓄的信用约束机制、利率风险管理优势结合起来，形成相对普通按揭产品的比较优势。住房储蓄是中德银行引进参股母公司——德国施威比豪尔住房储蓄银行的一款住房金融产品，其核心是引导住房消费者有计划地进行规律性存款来降低和锁定未来购房融资成本，减轻购房者的还贷压力，中德银行也是目前中国唯一享有该产品经营牌照的银行。如何充分发挥住房储蓄“先存后贷、低存低贷、固定利率、政府奖励”的产品特色，配合转型后开办的个人住房贷款产品，设计出更好的、能够进一步降低中低收入群体购房融资成本的全新产品成了中德人面临的又一课题。“省息贷”资金增值计划就是该行专门为此研发的新型住房信贷模式：“省息贷”是在为客户提供商业按揭贷款的同时，为客户量身定制住房信贷理财计划，推荐符合客户需求的住房储蓄产品，帮助客户在不增加还款压力的前提下，达到未来锁定利率风险、减轻利息负担的目的。中德银行现已成功将这一模式运用于保障房金融服务，在进一步减轻中低收入居民利息负担的同时帮助其进行利率风险的管理。中德银行“住房信贷理财管家”的专业形象已渐渐扎根在客户心中。

创新——有效防范风险

保障性住房的目标客户群体是中低收入家庭，决定了保障性住房金融业务具有其特殊性，特别是个人客户，具有贷款单笔金额低、客户收入不确定性大、资信调查成本高等特点，这也是长期以来商业银行不愿涉足这一领域的重要原因。而作为专注于保障性住房金融业务的银行，这些问题不容回避。

中德银行自转型以来，结合服务中低收入群体的实践，积极建立中低收入居民购房融资样本数据库，深入研究该类客户特征。在符合监管规定的前提下，努力打造适合这一业务要求和客户特征的信贷服务流程、客户识别标准及风险管控机制，力争在严控风险的前提下，实现高效服务。

“在信贷规模增长如此之快且保障房信贷占比较大的情况下，按照五级分类口径，截至目前，我行未出现过一笔不良贷款。”中德银行风险管理部负责人表示，“这更增加了我们对这一领域进行深入探索的信心。”

 “保障房金融市场潜力十分巨大，从供求两端都大有文章可做。”中德银行的一位负责人表示，一方面，国家三令五申要加快保障性住房建设，保障房建设的高潮即将到来；另一方面，中低收入家庭的住房金融需求或者难以满足，或者要承受较高的成本，而如能探索出科学、合理的融资模式，中低收入客户拓展空间巨大。

关于个人保障房贷款可能存在较大信用风险的担忧，中德银行个人金融部负责人表示：“实际上，保障房的一些特殊运作机制也存在有利于风险控制的一面。以个人业务来说，首先，保障性住房的购买者必须经由政府对其资格进行认定，不会出现‘假按揭’套取银行资金的情况，交易的真实性有保证；其次，保障性住房因购房资格的限定及上市交易条件的严苛，使得购房群体的自住目的更为确切，中低收入居民往往非常珍惜个人信誉，也很珍惜来之不易的住房，还款意愿较强，加上保障性住房价格低廉，而且贷款成数不高（抵押率普遍较低），客户的还款压力相对较低，使得其风险更为可控。”

中德银行公司金融部负责人介绍说，保障性住房价格比较低廉，广受市场欢迎，销售前景较为乐观，更为重要的是保障房销售往往采取定向安置、政府回购等方式，有效锁定了市场销售风险。

“银行商业运作和政府扶持相结合是保障房金融体系运转的重要保障。”中德银行相关负责人表示，通过政府为保障性住房金融产品提供政策补贴，调动起多方面的积极因素，实现了政府、银行、企业、居民多方共赢的局面。对于政府而言，通过小额的财政资金就可以“撬动”大量信贷资金为保障房建设及消费提供持续稳定的支持，维护了整个住房保障体系的正常运转，可谓“四两拨千斤”。

此外，津房置业担保公司作为一家国有企业为中德银行保障房贷款客户提供保证担保，一旦出现不良贷款，该公司拥有大量的房源可供调剂，代偿来源可靠也是该行在这一“冷门”领域进行探索的重要保障。尽管有了担保公司的代偿保障，中德银行在做好服务的同时坚守风险底线不放松，严格控制中低收入群体的过度负债风险。“我们的客户对象是国家住房保障政策支持并符合基本贷款条件的人群，每一笔保障房贷款都要符合贷款审批的基本要求，首付、收入比都比照其他银行执行。”中德银行贷款审批部门负责人表示。

在新近发布的“国十条”中，国务院又一次强调“加快保障性安居工程建设”， 明确了2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。作为一家专业经营住房信贷业务的商业银行，中德银行将充分发挥在保障性住房金融领域的专业优势，积极充当国家完善住房金融体系的有效载体，通过产品的创新、服务的完善、业务的发展、规模的扩大、机构的拓展和经营业绩的提升，为广大客户提供全面优质服务，在和谐社会建设中承担更多的社会责任。

完善中低收入居民住房金融服务的探索和思考

中德住房储蓄银行行长   黄浩

作为国有控股且住房金融处于领先地位的建设银行，对住房保障这一基本民生问题高度关注，并进行了深入的研究与思考。建设银行董事长郭树清在2008年初向国务院递交了《关于完善中低收入居民住房保障和金融服务的若干建议》，表达了建设银行愿在国家政策指引下率先进行住房金融服务创新和综合试点，协助政府解决好中低收入居民住房困难问题的强烈意愿，并提出将自身控股子公司——中德银行改革重组为专业住房信贷银行的设想。在建设银行的大力推动下，通过增资扩股、扩大业务经营范围，中德银行于2008年底成功完成了战略转型，成为一家专业经营住房信贷业务的商业银行。

转型后的中德银行在原有住房储蓄业务的基础上增加了发放个人住房贷款、发放以支持经济适用房、廉租房、经济租赁房和限价房开发建设为主的开发类贷款等业务，成为具有全面住房金融功能、提供专业化住房金融服务的商业银行，重点为中低收入居民购买中小户型、中低价位住房提供金融服务。在实现战略转型的同时，该行研发推出了个人经济适用住房贷款、个人限价商品住房贷款、个人中小户型商品住房贷款、限价商品住房开发贷款、经济适用住房开发贷款、租赁型经济适用房开发贷款等多款保障性住房信贷产品，并通过天津市政府给予该类产品的贷款贴息及财政补助优惠，减轻中低收入居民住房贷款利息负担、降低保障房开发企业融资成本。中德银行在天津市政府及建设银行的大力支持下，通过差别化的信贷政策、专业化的住房金融服务，在中国市场率先探索商业金融与国家政策扶持相结合的住房融资模式和运作机制。

转型一年来，中德银行通过实践，摸索出“政府切入、现场宣传、楼盘受理”的保障性住房金融营销服务新模式，并为中低收入群体开通个人住房贷款“绿色通道”，大大提高了服务效率。中德银行不仅以自身保障性住房信贷产品为载体，使政府的优惠政策能够惠及更多中低收入居民，还充分发挥自身专业优势，通过将住房储蓄产品与个人住房贷款产品的有机组合，把个人住房贷款的即期消费优势与住房储蓄的信用约束机制、利率风险管理优势结合起来，在进一步降低中低收入居民利息成本的同时帮助其锁定利率波动的风险，受到老百姓的广泛认同。保障性住房金融业务大有可为,关键是要建立起良性的运行机制和科学的业务模式。

第一，保障性住房建设是大势所趋，是国家今后一个阶段住宅建设和市场培育的重点，因此，保障房金融市场潜力巨大。

近年来，国家高度重视城镇居民住房保障。2007年8月7日，国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确规定：廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。胡锦涛总书记在党的十七大报告中提出努力使全体人民“住有所居”的目标，温家宝总理在政府工作报告中再次明确要求“抓紧建立住房保障体系，坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。”2008年11月，住建部表示中央财政将在今后3年内投资9000亿元用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造；2009年底的“国四条”明确提出力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；2010年初，住建部又提出了保障性住房开工建设的套数比2009年增加三分之一、安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比2009年增加一倍的2010年目标任务，可谓“政策要求环环相扣，任务指标节节攀升”。此外，2010年以来下发的“国十一条”、“国十条”也无不将“加快保障性安居工程建设”放在极其重要的地位。由此可以预见，保障性住房建设将成为未来房地产行业发展的主旋律，保障房金融业务也将迎来前所未有的历史性发展机遇。

第二，保障性业务不是“高危”业务，风险可测、可控

其一，保障性住房开发贷款，是当前相对安全的住房开发贷款类型。作为民生工程，各地政府在支持保障房建设过程中一般会选择实力突出或有一定政府背景的房地产开发企业，客户风险程度相对较低。而且保障房项目在土地税收等政策方面能够得到政府支持，房屋销售价格具有较强的市场竞争力。更为重要的是保障房销售往往采取定向安置、政府回购等方式，有效锁定了市场销售风险。从中德银行拓展的30多家客户来看，市场风险暴露程度要远远低于一般房地产企业客户。

其二，个人保障性住房抵押贷款不是“中国式次贷”。首先，从保障房购买人群来看，是高于“次贷”人群的，是买得起房的人群。其次，交易的真实性有保证。保障性住房的购买者，必须持有《天津市定向购买经济适用住房证明》或《天津市限价商品房购买资格证明》，因此不会出现“假按揭”套取银行资金的情况。三是抵押物足值且抵押率低。相对低廉的房屋价格加上较低的贷款成数，使得其风险更为可控。四是借款人还贷意愿强。保障性住房因购房资格的限定及上市交易条件的严苛，使得购买保障性住房的群体，购房用途基本上均为自住，许多家庭都是举全家之力来购买一套住房，担心因拖欠贷款而失去了自己的安身立命之所，还款意愿往往非常强烈。五是保证担保降低风险。目前个人保障类住房贷款的担保方式大都为保证担保，故风险相对较小。

第三，银行商业化运作与政策倾斜相结合是发展保障性住房金融业务的重要保证

通过政府为保障性住房金融产品提供政策补贴，调动起多方面的积极因素，实现了政府、银行、房地产开发企业、居民多方共赢的局面。一方面，政府给予的优惠政策减轻了中低收入居民购房贷款利息负担，使更多的住房困难群众通过住房保障体系改善居住条件，并通过降低保障性住房开发企业融资成本，适当弥补了保障房项目低利润率给房地产企业带来的“损失”，提高房地产企业参与保障性住房建设的积极性；另一方面通过给予一定的政策优惠，提升了银行的市场竞争力，调动起银行参与保障性住房建设及消费融资的积极性。对于政府而言，通过小额的财政资金就可以“撬动”大量信贷资金为保障住房建设及消费提供持续稳定的支持，维护了整个住房保障体系的正常运转，可谓“四两拨千斤”。

与此同时，国有或注入一定国家信用的担保公司为中低收入居民住房贷款提供担保，以分担和转移中低收入居民住房融资风险，也是金融机构较大规模开展保障性住房信贷服务的前提条件。

第四，做好保障性住房金融业务必须探索适当的业务模式。

保障性住房的目标客户群体是中低收入家庭，决定了保障性住房金融业务具有其特殊性，特别是个人客户，基于贷款单笔金额低、客户收入不确定性大、资信调查成本高等特点，不能简单照搬其他商业银行或其他个人贷款品种的营销受理和审查发放流程。要在符合监管规定的前提下，积极尝试，打造适合这一业务要求和客户特征的信贷受理、调查程序与审批标准，做到高效和严控风险的有机结合。